O mercado de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil deve repetir em 2026 as estratégias que ajudaram a indústria a superar um ano de retração nas captações, mesmo em meio a um ambiente de juros ainda elevados. Em 2025, uma combinação de soluções criativas — como trocas de imóveis por cotas e a emissão de cotas sênior e subordinadas — representou uma proporção significativa das operações de compra e venda de ativos comerciais, e essas práticas devem ganhar ainda mais força ao longo do ano.
Segundo dados da consultoria CBRE Brasil, a chamada tríade de alternativas — permuta de cotas, cotas sênior e cotas subordinadas — foi responsável por quase metade das transações de ativos comerciais no ano passado, em um movimento que viabilizou negócios que seriam difíceis de concretizar pelo preço que os fundos poderiam pagar com base no desempenho de suas carteiras. No caso da permuta de cotas, esse mecanismo respondeu por cerca de 24% dos R$ 40 bilhões transacionados no segmento de comerciais em 2025, contra apenas 1% em 2024 — um salto que ilustra a importância dessas abordagens para manter o mercado ativo.
Apesar da expectativa de início de um ciclo de redução gradual da taxa Selic, a taxa básica de juros continuará em patamares elevados no início de 2026, o que ainda dificulta a captação tradicional de recursos por meio de emissões de cotas. Em resposta, gestores e investidores têm recorrido à flexibilidade dessas operações, como pagamentos com cotas de FIIs já existentes — modalidade que representou cerca de 22% dos R$ 37,3 bilhões captados por fundos imobiliários em 2025 — e à maior utilização de instrumentos estruturados.
O vice-presidente da CBRE Brasil, Edson Ferrari, afirma que esses mecanismos deverão continuar como uma tônica no setor, já que permitem viabilizar transações que seriam inacessíveis em termos de preço para os próprios FIIs, dado o retorno almejado pelos investidores. Além disso, ele projeta que a participação das cotas sênior e subordinadas pode crescer ainda mais neste ano, alcançando entre 20% a 25% do total transacionado, especialmente porque muitas das negociações com esses instrumentos surgiram apenas no segundo semestre de 2025 e já mostram tração em 2026.
Com a perspectiva de cortes futuros na taxa de juros, a expectativa é de que as transações em dinheiro tradicional — ou seja, aquelas que envolvem captações diretas de recursos — possam se acelerar gradualmente, sobretudo em operações conduzidas por grandes gestores consolidados. Em cenários de juros mais altos, investidores buscaram fundos com ativos resilientes à vacância e boa geração de receita e dividendos, levando as cotas desses fundos a valores próximos ou acima do valor patrimonial, o que melhora a atratividade para novas emissões.
Esse contexto mostra um setor em adaptação, em que a criatividade de gestores e a busca por alternativas às captações tradicionais ajudaram a sustentar o mercado e podem continuar sendo uma resposta às condições macroeconômicas, ao mesmo tempo em que recompõem o apetite dos investidores por fundos imobiliários em 2026.
