Comprar o primeiro imóvel, realizando o sonho da casa própria. Investir em imóveis com foco em renda ou valorização. Estão aí dois movimentos que cercam as convicções do brasileiro como marcos indispensáveis ao longo da vida.
Sou baiano, nascido e criado em Salvador. Logo após minha graduação, embarquei em uma jornada de 11 anos trabalhando fora do meu estado. Sempre que vinha observava o crescimento da cidade, com obras estruturantes e um volume de lançamentos imobiliários que me impressionaram naqueles idos entre 2006 e 2010.
Com pai e mãe trabalhando no mercado como corretores, acabei comprando meu primeiro imóvel. Um apartamento na planta de dois quartos, no bairro do Rio Vermelho, que além da entrada, me trouxe algumas parcelas mensais que eu encarava como uma poupança forçada. Cerca de dois anos se passaram e com obras concluídas, consegui quitar o apartamento com o apoio de algumas bonificações que recebi da empresa pelos bons resultados à época.
ANTES DO CASE, O MEU “CAUSO”
Imóvel quitado, decidi pela venda para reinvestir, comprando outros dois apartamentos na planta, que me fizeram repetir o mesmo ciclo algumas vezes, parte delas optando pelo financiamento habitacional, a única operação de empréstimo que realmente considero como atrativa no nosso país. Após retornar para Salvador, um destes imóveis acabei usando para minha moradia, permanecendo com os demais com dois objetivos: RENDA DE ALUGUEL E VALORIZAÇÃO PATRIMONIAL.
Neste período me aventurei investindo em ações na bolsa e todo tipo de operações em mercado financeiro. Nada se comparou ao retorno que fui tendo com esta SIMPLES TESE através de imóveis: comprar na planta, pagar parcelinha como uma poupança forçada, morar ou alugar e, quando reduzida a expectativa de valorização, vender o imóvel.
MAS QUAL O MOMENTO CERTO DE VENDER E RECICLAR ESTE PATRIMÔNIO?
Diferente do que muitos pregam, o imóvel não se valoriza para sempre. Ele tem uma tal CURVA DE VALORIZAÇÃO. De forma a ilustrar esse tema, pego aqui um projeto próximo da nossa realidade, o qual acredito estar justamente neste ponto de saída para renovação.
O CASE GREENVILLE PATAMARES
No final da década de 2000, Salvador testemunhou o nascimento de um dos seus projetos urbanísticos mais audaciosos: o complexo Greenville, em Patamares. Idealizado pela PDG em uma enorme área cercada por Mata Atlântica, o bairro planejado desafiou o ceticismo da época. Quem passava pela Avenida Pinto de Aguiar via apenas mato e pistas estreitas.
O Greenville se consolidou, a Pinto de Aguiar foi duplicada, chegaram escolas, comércio e serviços, valorizando o metro quadrado expressivamente, conforme podemos ver na tabela abaixo:
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ATMOS GREENVILLE SALVADOR
LANÇADO EM 2009
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Como o Greenville, poderíamos trazer os casos do empreendimento no Alphaville 1 e até mesmo do Le Parc, todos na mesma região, lançados no mesmo período. Vivíamos ali entre 2008 e 2011 um momento de alta liquidez das incorporadoras vindas de fora da nossa cidade, com arrojados lançamentos que inundaram Salvador com um volume de imóveis que levaria tempo para o mercado absorver, conforme mostra este gráfico divulgado pela Ademi-BA à época.
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CURVA DE AUMENTO DE ESTOQUE SALVADOR
2006 A 2016 – UNIDADES HABITACIONAIS LANÇADAS/VENDIDAS/ESTOQUE DE INCORPORADORES
Observem na tabela que entre 2008 e 2011 tivemos mais de 60.000 unidades lançadas em Salvador, aí incluídas as 22 torres, com 2.116 apartamentos no Greenville.
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FATORES PARA A PERDA DE FORÇA NA VALORIZAÇÃO
Considero que quatro fatores reduzem a força na valorização de um imóvel. Estes geralmente começam a se apresentar do 10º ao 15º ano de vida de um empreendimento:
- FACHADA
- PLANTAS ARQUITETÔNICAS
- ÁREAS SOCIAIS
- DINÂMICA DE ALUGUÉIS
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1 – FACHADA
A arquitetura de um empreendimento é o reflexo do estilo de vida e das tecnologias construtivas da época em que ele foi projetado. Quando um prédio cruza a barreira dos 10 a 15 anos, o DNA do seu projeto original começa a colidir com as demandas e padrões mais atuais. Um dos sinais mais evidentes dessa transição está na sua fachada: as tradicionais pastilhas, que dominaram o mercado por décadas, hoje dão lugar a soluções mais nobres e eficientes, sendo amplamente substituídas por revestimentos modernos em porcelanato e alumínio composto (ACM). Essa mudança não é apenas estética, mas também técnica, influenciando o isolamento térmico e os custos de manutenção de longo prazo.
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FACHADA DE PRÉDIO NO GREENVILLE
BONITA E EM BOM ESTADO, PORÉM COM USO DE PASTILHAS, QUE ATUALMENTE CEDERAM LUGAR A FACHADAS COM PORCELANATO E ALUMÍNIO COMPOSTO
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2 – PLANTAS ARQUITETÔNICAS
Além do impacto visual externo, as plantas antigas costumam carregar divisões rígidas, com cozinhas isoladas, dependências de empregada subutilizadas e corredores longos que desperdiçam área útil, indo na contramão da tendência atual de eixos integrados e conceito aberto. Há também o gargalo de infraestrutura: edifícios dessa idade frequentemente carecem de lajes técnicas adequadas para novos sistemas de climatização, shafts acessíveis para automação residencial e fiação preparada para alta conectividade.
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3 – ÁREAS SOCIAIS
Se no lançamento as áreas comuns são o grande chamariz de vendas, após uma década elas se tornam um dos principais focos de desvalorização e aumento de custos. Visualmente, o design de interiores, o mobiliário e o paisagismo das áreas sociais entregam a idade do prédio, competindo em desvantagem com os acabamentos minimalistas e tecnológicos do mercado atual. Funcionalmente, o conceito de lazer muda rápido: grandes salões de festas ociosos e playgrounds obsoletos hoje perdem espaço para demandas como coworkings estruturados, hubs para recebimento de encomendas de e-commerce, minimercados e academias com padrão profissional. Para tentar equalizar essa desvantagem, o condomínio é forçado a aprovar rateios extras onerosos para modernização; caso não o faça, o prédio assume um aspecto ultrapassado que afasta o comprador de maior poder aquisitivo.
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4 – DINÂMICA DE ALUGUÉIS
Com o envelhecimento do imóvel e a obsolescência da sua infraestrutura, o perfil do público interessado em locação começa a mudar de forma sutil, mas constante. Inquilinos dispostos a pagar aluguéis premium migram naturalmente para os prédios recém-entregues da região, que oferecem lazer moderno e menor custo de manutenção. Para evitar a vacância, o proprietário do imóvel antigo é obrigado a flexibilizar o preço da locação, iniciando um novo ciclo de condomínio e vizinhança, com características distintas do ciclo inicial.
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A CURVA DE VALORIZAÇÃO DE UM IMÓVEL
Reforço aqui que esta é uma visão muito pessoal do mercado imobiliário. Apesar de trabalhar neste setor há 20 anos, tendo fundado a minha incorporadora há quase uma década, este artigo leva em consideração muito mais a minha experiência como investidor do mercado do que propriamente como profissional.
Investimento imobiliário para mim é longo prazo. Gosto da baixa liquidez de um imóvel, se comparado a ativos líquidos, como os negociados em bolsa. Evita que forcemos a venda em momento inadequado. Gosto de comprar na planta, receber o imóvel, alugar para uma boa renda e dar saída antes que o ativo comece a ficar obsoleto.
Para facilitar o entendimento do momento de venda, costumo dividir em 4 fases esta curva de valorização de um imóvel:
- LANÇAMENTO E OBRAS
- IMÓVEL NOVO
- ESTABILIZAÇÃO
- PERDA DE VALOR REAL
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CURVA DE VALORIZAÇÃO DE UM IMÓVEL
2009 A 2042 – BUSCANDO POSICIONAR O GREENVILLE E OUTROS PROJETOS LANÇADOS NO MESMO PERÍODO
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1 – LANÇAMENTO E OBRAS
A valorização nesta etapa varia em função de uma série de fatores. O ideal é ser amigo dos melhores corretores e incorporadores do mercado. Você sempre saberá antes quais as melhores opções que estão chegando ao mercado. Quanto melhor a velocidade de vendas do empreendimento, melhor a chance de capturar curva mais expressiva de valorização até a entrega.
2 – IMÓVEL NOVO (0-10 ANOS)
Período de ouro do ativo. A arquitetura está atualizada, a manutenção do prédio é baixa e o apelo comercial é máximo. Traduz-se em altíssima liquidez para revenda e capacidade de atrair inquilinos premium, gerando o maior yield (retorno de aluguel) de todo o ciclo.
3 – ESTABILIZAÇÃO (10-15 ANOS)
Após a primeira década, o empreendimento entra em uma fase de acomodação. O bairro e o entorno já estão consolidados, o que significa que o imóvel já capturou boa parcela do potencial. O preço do metro quadrado tende a caminhar de forma linear, corrigido predominantemente pelos índices inflacionários. O ativo funciona bem para proteção patrimonial, mas perde a força para valorização.
4 – PERDA DE VALOR REAL (+15 ANOS)
Esta etapa é marcada pelo impacto da obsolescência arquitetônica, estética e funcional. O design do prédio começa a competir em desvantagem com os novos lançamentos, as plantas rígidas tornam-se ultrapassadas e a estrutura física exige manutenções corretivas pesadas, elevando a taxa de condomínio. Como consequência, o perfil de inquilinos muda, pressionando o valor do aluguel para baixo, sinalizando a hora exata da venda para renovação patrimonial.
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AOS AMIGOS DO GREENVILLE, ALPHAVILLE E LE PARC:
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Vocês fizeram um ótimo negócio!
Confesso um negócio que eu gostaria de ter feito e acabei deixando passar. Moraram ou posicionaram patrimônio ao longo dos últimos 15 anos em um local maravilhoso, muitos certamente vivendo os melhores momentos das suas vidas. Exploraram um novo vetor de desenvolvimento imobiliário, em uma região considerada por muitos soteropolitanos àquele tempo como “longe demais”.
Mas e agora, qual o próximo passo? O morar é algo muito pessoal e intangível, não nos cabe avaliar cada decisão.
E quando falamos de investimento imobiliário ou valorização patrimonial? Esta não seria a hora para iniciar um novo ciclo nesta mesma ou em outras regiões?
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RAFAEL RIOS – CEO da BRL INCORP
