Ex-presidente do FGC traça prioridades para boa performance do mercado imobiliário baiano

Com um pé em Salvador e outro no principal centro financeiro do país, André Loes já comandou o patrimônio bilionário do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) e dirigiu a área econômica do Morgan Stanley na América Latina. Em conversa com o Universo Imobiliário, ele compartilhou sua visão crítica sobre a situação fiscal do Brasil e seus efeitos sobre o mercado imobiliário, principalmente via crédito mais caro.

Entre os fins de semana na capital baiana, onde sua esposa nasceu, e a rotina de economista-chefe da Vivest, em São Paulo, Loes mantém um olhar atento sobre o Brasil e alerta para o desequilíbrio fiscal que, ao pressionar a inflação e manter os juros elevados, limita o potencial de crescimento de determinados segmento do setor imobiliário.

O ex-presidente do FGC explica que graças ao programa “Minha Casa, Minha Vida” e aos recursos do Fundo de Garantia, os investimentos em moradia de baixa renda seguem positivos, apesar do aperto no crédito, cujo impacto está sendo mais sentido pelas famílias de média e alta renda que desejam financiar um imóvel.

Em sua visão, o alto custo do crédito imobiliário tem conexão mais profunda com o desequilíbrio fiscal brasileiro e o aumento das despesas permanentes nos últimos anos. Essa expansão dos gastos gera pressão inflacionária e força o banco central a adotar uma política monetária mais restritiva. Em suas palavras:

“O principal problema do Brasil é o descompasso entre receitas e despesas fiscais. Isso, junto com outras situações, acabou levando o banco central a ter que praticar uma política monetária muito apertada, que vem acontecendo já há alguns anos”, explica Loes.

A receita defendida por Loes para solucionar o problema passa, inevitavelmente, pelo equilíbrio das contas públicas, o que facilitaria a redução dos juros e ajudaria a expandir o crédito imobiliário para mais famílias. Porém, esse não é o caso no momento. Para tentar cumprir as metas fiscais, o governo anunciou uma série de medidas pelo lado da arrecadação, como a taxação de investimentos antes isentos de imposto de renda no setor imobiliário.

“Acredito que há uma boa chance de isso, de fato, ser confirmado e de você passar a ter tributos sobre esses investimentos a partir de 1º de janeiro”

André Loes

Ao fim, isso tende a desincentivar aplicações em títulos que aumentam o volume de capital destinado ao setor, com destaque às emissões de instituições financeiras, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) que, além do atrativo da isenção, contam com a proteção do FGC.

Para se ter uma ideia da importância desses instrumentos para o mercado imobiliário, somente a LCI captou R$ 113 bilhões entre janeiro e junho de 2025, um crescimento de 25% em relação ao mesmo período de 2024, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Para mitigar os efeitos negativos dessa medida, o governo anunciou recentemente iniciativas para aumentar o volume de crédito imobiliário até 2026, como um modelo, ainda em estudo, que libera gradualmente recursos da poupança vinculados ao setor, em troca de contrapartida nas concessões de financiamentos, como foco em imóveis com valor de até R$ 1,5 milhão.

Além disso, no âmbito do programa “Acredita”, que visa estimular a oferta de crédito no país, o governo pretende amplia o papel da Empresa Gestora de Ativos (Emgea) como securitizadora de créditos imobiliários, com o objetivo de dinamizar o mercado secundário e, indiretamente, aumentar a liquidez e o acesso a financiamentos.

Por fim, está na agenda estratégica do Banco Central criar alternativas para aumentar as fontes de financiamento do crédito imobiliário, embora ainda não haja projeções específicas quanto ao assunto.

O que podemos tirar de tudo isso é que, como explicou André Loes, enquanto o ajuste fiscal continuar sendo feito por meio de medidas paliativas, e não estruturantes, os juros permanecerão elevados, restringindo o acesso à moradia e os investimentos no setor. Mesmo com programas e iniciativas específicas, a performance do mercado imobiliário deve permanecer desigual, com avanços concentrados na habitação popular e um ritmo mais lento nos segmentos de média e alta renda, até que haja condições macroeconômicas para uma queda sustentável do custo do crédito.