Inadimplência no CRI Helvetia, obras paralisadas e negociação frustrada com investidor institucional revelam o colapso do CACR11
O Cartesia Recebíveis Imobiliários FII (CACR11), um dos fundos de papel mais conhecidos do mercado brasileiro, protagoniza uma das crises mais graves do segmento nos últimos anos. Desde o fim de abril, quando anunciou a suspensão dos dividendos, o fundo acumula desvalorização próxima de 60% — uma perda de R$ 230 milhões em valor de mercado absorvida por mais de 26,5 mil investidores.
A gestora Cartesia Capital atribuiu a interrupção dos proventos à “frustração prolongada das entradas de caixa” em projetos da carteira. O principal problema identificado é a inadimplência do CRI Helvetia, instrumento com saldo devedor de R$ 58,9 milhões ligado ao Helvetia Le Jardin, empreendimento horizontal de alto padrão em Indaiatuba, no interior de São Paulo. O default foi oficialmente declarado nesta semana, após a devedora não honrar o pagamento de notas comerciais previsto para 22 de maio.
Uma crise construída ao longo de anos
Os sinais de deterioração da operação não são recentes. Documentos obtidos pela reportagem mostram que os primeiros descumprimentos contratuais remontam a julho de 2023, quando a Helvetia 5 Administradora de Imóveis — devedora do CRI — deixou de entregar demonstrações financeiras auditadas. Em outubro daquele mesmo ano, diante da ausência de receitas, R$ 1 milhão foi retirado do fundo de obras para cobrir o pagamento de juros dos CRIs.
Nos anos seguintes, as pendências foram se acumulando. O agente fiduciário Oliveira Trust informou, no relatório anual de 2025, que desde 2023 não recebia os comprovantes de destinação dos recursos, nem os relatórios de medição e de obras exigidos contratualmente. Balanços da devedora e das fiduciantes também seguiam sem entrega.
No campo físico, o cenário era igualmente preocupante. Das 48 casas previstas no empreendimento, apenas 12 chegaram a ser construídas. As obras foram interrompidas em setembro do ano passado após a falta de pagamento à SteelCorp, construtora responsável pela execução — com problemas que teriam começado entre junho e agosto de 2025.
A saída que não veio
Mesmo diante desse quadro, a Cartesia manteve nos relatórios mensais uma perspectiva relativamente otimista, ancorada na expectativa de venda em bloco das unidades do Helvetia Le Jardin a um investidor institucional. A apuração identificou que o potencial comprador era o Nest Eagle FII, gerido pela Nest Asset Management — fundo voltado à aquisição de imóveis de luxo para renda que, no ano passado, passou a ser investigado por órgãos de controle após receber aportes de fundos de previdência de servidores municipais.
A segunda captação do Nest Eagle, que previa levantar R$ 360,2 milhões, foi encerrada em outubro com apenas R$ 28,9 milhões captados — resultado impactado pelos questionamentos do Ministério Público de Contas de São Paulo aos RPPS que haviam investido na primeira oferta do fundo. Em novembro, os próprios cotistas do Nest Eagle rejeitaram em assembleia a ratificação da compra de até 20 imóveis no empreendimento em questão.
Mesmo com a saída institucional já inviabilizada na prática, a gestora do CACR11 continuou sinalizando aos cotistas que as negociações seguiam em curso — primeiro com previsão de conclusão no quarto trimestre de 2025, depois no primeiro trimestre de 2026 e, por fim, no segundo trimestre.
A tentativa frustrada da SteelCorp
Com o negócio institucional descartado, a própria construtora SteelCorp tentou adquirir o empreendimento para reduzir seu prejuízo na operação. As conversas duraram cerca de dois meses e foram encerradas há aproximadamente 40 dias, sem acordo sobre o desconto que a Cartesia ofereceria sobre a dívida. Em nenhum momento os cotistas foram informados sobre essas tratativas.
A Cartesia finalmente revelou o fim das negociações apenas no relatório de abril, citando a “inércia das partes societárias” para resolver o rumo de um empreendimento que, segundo a gestora, havia sido concebido originalmente para ser adquirido por um fundo de locação de imóveis de alto padrão.
A Nest Asset, em nota divulgada após a publicação da reportagem original, negou qualquer compromisso formal de aquisição dos imóveis, classificando as tratativas como etapas ordinárias de análise de investimento, sem contrato assinado ou deliberação vinculante. A resposta não alterou as conclusões do veículo que apurou o caso.
Quer algum ajuste?
