Comprar o primeiro imóvel, realizando o sonho da casa própria. Investir em imóveis com foco em renda ou valorização. Estão aí dois movimentos que cercam as convicções do brasileiro como marcos de sucesso ao longo da vida.
Já me aventurei investindo em ações na bolsa e todo tipo de operações em mercado financeiro. Nada se comparou ao retorno que fui tendo com esta SIMPLES TESE através de imóveis:
“Comprar na planta, pagar parcelinha como uma poupança forçada, morar ou alugar e, quando reduzida a expectativa de valorização, vender o imóvel.“
MAS QUAL O MOMENTO CERTO DE VENDER E RECICLAR ESTE PATRIMÔNIO?
Diferente do que muitos pregam, o imóvel não se valoriza para sempre. Ele tem uma tal CURVA DE VALORIZAÇÃO. De forma a ilustrar este tema, pego aqui um projeto próximo da nossa realidade, o qual acredito estar justamente neste ponto de saída para renovação.
O CASE GREENVILLE PATAMARES
No final da década de 2000, Salvador testemunhou o nascimento de um dos seus projetos urbanísticos mais audaciosos: o complexo Greenville, em Patamares. Idealizado pela PDG em uma enorme área cercada por Mata Atlântica, o bairro planejado desafiou o ceticismo da época. Quem passava pela Avenida Pinto de Aguiar via apenas mato e pistas estreitas.
O Greenville se consolidou, a Pinto de Aguiar foi duplicada, chegaram escolas, comércio e serviços, valorizando o metro quadrado expressivamente, conforme podemos ver na tabela abaixo:
DADOS DE PREÇO E VALORIZAÇÃO NO GREENVILLE
FOTO DO ATMOS GREENVILLE
Como o GREENVILLE, poderíamos trazer os casos de empreendimentos no bairro de ALPHAVILLE e até mesmo do LE PARC e do MANHATTAN SQUARE. Todos na mesma região, todos lançados no mesmo período. Mas que momento foi esse?
Vivíamos ali entre 2008 e 2011 um momento de alta liquidez das incorporadoras vindas de fora da nossa cidade, com arrojados lançamentos que inundaram Salvador com um volume de imóveis que levaria bastante tempo para o mercado absorver, conforme mostra este gráfico divulgado pela Ademi-BA à época.
CURVA DE AUMENTO DE ESTOQUE SALVADOR
2006 A 2016 – IMÓVEIS LANÇADOS, VENDIDOS E EM ESTOQUE
Observem na tabela que chegamos a ter ao final de 2011 cerca de 18,9 mil unidades estocadas e disponíveis para venda nas incorporadoras de Salvador. Atualmente, segundo dados recentemente divulgados pela Brain, este número gira em torno de 6,5 mil, em total equilíbrio para o atendimento das 11 mil unidades vendidas anualmente em nossa cidade.
Um dado que chama atenção no gráfico é o volume de lançamentos entre 2008 e 2011. Tivemos mais de 60.000 unidades lançadas em Salvador, aí incluídos os 2.116 apartamentos nos condomínios do Greenville..
FATORES PARA A PERDA DE FORÇA NA VALORIZAÇÃO
Considero que quatro fatores reduzem a força na valorização de um imóvel. Estes geralmente começam a se apresentar do 10º ao 15º ano de vida de um empreendimento:
- FACHADA
- PLANTAS ARQUITETÔNICAS
- ÁREAS SOCIAIS
- DINÂMICA DE ALUGUÉIS
1 – FACHADA
A arquitetura de um empreendimento é o reflexo do estilo de vida e das tecnologias construtivas da época em que ele foi projetado. Quando um prédio cruza a barreira dos 10 a 15 anos, o DNA do seu projeto original começa a colidir com as demandas e padrões mais atuais.
Um dos sinais mais evidentes dessa transição está na sua fachada: as tradicionais pastilhas, que dominaram o mercado por décadas, hoje dão lugar a soluções mais nobres e eficientes, sendo amplamente substituídas por revestimentos modernos em porcelanato e alumínio composto (ACM). Essa mudança não é apenas estética, mas também técnica, influenciando o isolamento térmico e os custos de manutenção de longo prazo.
.FACHADA DE PRÉDIO NO GREENVILLE
BONITA E EM BOM ESTADO, PORÉM COM USO DE PASTILHAS, QUE ATUALMENTE CEDERAM LUGAR A FACHADAS COM PORCELANATO E ALUMÍNIO COMPOSTO, A EXEMPLO DA IMAGEM SEGUINTE
2 – PLANTAS ARQUITETÔNICAS
Além do impacto visual externo, as plantas antigas costumam carregar divisões rígidas, com cozinhas isoladas, dependências de empregada subutilizadas e corredores longos que desperdiçam área útil, indo na contramão da tendência atual de eixos integrados e conceito aberto.
Há também o gargalo de infraestrutura: edifícios com mais idade frequentemente carecem de lajes técnicas adequadas para novos sistemas de climatização, shafts acessíveis para automação residencial e fiação preparada para alta conectividade..
3 – ÁREAS SOCIAIS
Visualmente, o design de interiores, o mobiliário e o paisagismo das áreas sociais entregam a idade do prédio, competindo em desvantagem com os acabamentos minimalistas e tecnológicos do mercado atual. Funcionalmente, o conceito de lazer muda rápido: grandes salões de festas ociosos e playgrounds obsoletos hoje perdem espaço para demandas como coworkings estruturados, hubs para recebimento de encomendas de e-commerce, minimercados e academias com padrão profissional.
Para tentar equalizar essa desvantagem, o condomínio é forçado a aprovar rateios extras onerosos para modernização; caso não o faça, o prédio assume um aspecto ultrapassado que afasta o comprador de maior poder aquisitivo..
4 – DINÂMICA DE ALUGUÉIS
Com o envelhecimento do imóvel e a obsolescência da sua infraestrutura, o perfil do público interessado em locação começa a mudar de forma sutil, mas constante.
Inquilinos dispostos a pagar aluguéis premium migram naturalmente para os prédios recém-entregues da região, que oferecem lazer moderno e menor custo de manutenção. Para evitar a vacância, o proprietário do imóvel antigo é obrigado a flexibilizar o preço da locação, iniciando um novo ciclo de condomínio e vizinhança, com características distintas do ciclo inicial..
.A CURVA DE VALORIZAÇÃO DE UM IMÓVEL
Investimento imobiliário para mim, particularmente, é longo prazo. Gosto da baixa liquidez de um imóvel, se comparado a ativos líquidos, como os negociados em bolsa. Evita que forcemos a venda em momento inadequado. Gosto de comprar na planta, receber o imóvel, alugar para uma boa renda e dar saída antes que o ativo comece a ficar obsoleto.
Para facilitar o entendimento do momento de venda, gosto de dividir em 4 fases esta curva de valorização de um imóvel:
- LANÇAMENTO E OBRAS
- IMÓVEL NOVO
- ESTABILIZAÇÃO
- PERDA DE VALOR REAL.
CURVA DE VALORIZAÇÃO DE UM IMÓVEL
2009 A 2042 – BUSCANDO POSICIONAR O GREENVILLE E OUTROS PROJETOS LANÇADOS NO MESMO PERÍODO
.1 – LANÇAMENTO E OBRAS
A valorização nesta etapa varia em função de uma série de fatores como nível de estoque de imóveis novos na cidade, disponibilidade de crédito, aumentos no custo de construção, além de ciclos sociais e econômicos. O ideal para mim sempre foi mirar nos vetores de crescimento da cidade e que tipo de imóvel é mais escasso nestas regiões.
Recomendo também que seja amigo dos melhores corretores e incorporadores do mercado. Você sempre saberá antes quais as melhores opções que serão lançadas!
2 – IMÓVEL NOVO (0-10 ANOS)
Período de ouro do ativo. A arquitetura está atualizada, a manutenção do prédio é baixa e o apelo comercial é máximo. Traduz-se em altíssima liquidez para revenda e capacidade de atrair inquilinos premium, gerando o maior yield (retorno de aluguel) de todo o ciclo.
3 – ESTABILIZAÇÃO (10-15 ANOS)
Após a primeira década, o empreendimento entra em uma fase de acomodação. O bairro e o entorno já estão consolidados, o que significa que o imóvel já capturou boa parcela do seu potencial de valorização. O preço do metro quadrado tende a caminhar de forma mais linear, corrigindo basicamente a inflação. O ativo funciona bem para proteção, mas perde a força para incremento patrimonial.
4 – PERDA DE VALOR REAL (+15 ANOS)
Esta etapa é marcada pelo impacto da obsolescência arquitetônica, estética e funcional. O design do prédio começa a competir em desvantagem com os novos lançamentos, as plantas rígidas tornam-se ultrapassadas e a estrutura física exige manutenções corretivas pesadas, elevando a taxa de condomínio. Como consequência, o perfil de inquilinos muda, pressionando o valor do aluguel para baixo, sinalizando a hora exata da venda para renovação patrimonial..
GOSTARAM?.
O Universo Imobiliário tem como foco conectar o investidor com informações de todo o setor, dando especial ênfase aos dados e produtos do MERCADO DA BAHIA.
Esta não seria a sua hora para iniciar um novo ciclo de captura de valor imobiliário?.
