O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) abriu uma nova frente de negócios para o mercado de capitais. A CIX Capital, gestora da família Zogbi, levantou R$ 330 milhões para seu primeiro fundo imobiliário dedicado ao programa, o CIX MCMV FII, e já começou a usar os recursos para comprar estoques de incorporadoras.
Primeira operação soma R$ 33 milhões
O primeiro negócio envolveu cerca de 330 unidades ainda em construção, distribuídas por cinco empreendimentos em Juiz de Fora (MG), São José do Rio Preto (SP) e Uberaba (MG). A incorporadora responsável, que não pôde ser identificada, é mineira e fatura mais de R$ 650 milhões por ano.
Segundo a gestora, a compra não significa que os apartamentos estejam encalhados. A estratégia é oferecer às incorporadoras uma forma alternativa de captação de recursos: o fundo adquire as unidades à vista, com desconto, injeta dinheiro no caixa da empresa e recebe uma opção para que ela recompre os imóveis em até 36 meses. Se a recompra não ocorrer no prazo, o fundo pode vender os imóveis diretamente no mercado. A CIX já avalia operações semelhantes com pelo menos outras duas grandes incorporadoras, afirma o CEO Eduardo Fonseca.
Solução para a “barriga” de caixa
O modelo mira um problema típico das incorporadoras do programa: o intervalo entre o início do projeto e a liberação do financiamento bancário. A Caixa exige que o empreendimento atinja determinados níveis de vendas e de avanço da obra antes de liberar os desembolsos, e nesse período a empresa precisa colocar capital próprio na obra.
Em vez de conceder uma dívida, o fundo compra parte das unidades. “Se eu for dar uma dívida, ela vai aparecer como passivo no balanço. Na hora que eu faço um estoque, ela fica com o balanço muito mais saudável, muito mais limpo”, explica Fonseca.
A gestora ressalta que não compete com o banco público. “A gente não está competindo com a Caixa, eu estou complementando a Caixa”, afirma o executivo.
Fundo híbrido atua em várias etapas
A compra de estoque é apenas uma das estratégias do fundo, estruturado como um veículo híbrido, capaz de atuar com crédito e com participação em projetos. O leque inclui financiamento de obras, aquisição de recebíveis, compra de terrenos para permuta financeira, operações de equity, coincorporação e aquisição de estoque, de forma discricionária ao longo do ciclo de desenvolvimento do empreendimento.
Mais de 7 mil investidores
A captação superou a meta inicial de R$ 280 milhões, e a demanda foi ainda maior, segundo Fonseca. Mais de 7 mil investidores participaram da oferta, com aplicação mínima de R$ 1 mil.
As cotas seniores pagam IPCA + 9% ao ano, com distribuição mensal de dividendos. Há ainda uma classe de cotas subordinadas equivalente a 15% do patrimônio, mantida majoritariamente pela própria CIX, que absorve primeiro eventuais perdas e funciona como camada de proteção para o investidor sênior. Mecanismos adicionais podem elevar o retorno final a cerca de IPCA + 10,2% ao ano.
Próximos passos
A CIX espera alocar integralmente os R$ 330 milhões ainda em 2026 e planeja um follow-on do fundo no primeiro trimestre de 2027. O valor da nova emissão não foi definido, mas a gestora afirma que não pretende captar menos do que na primeira oferta. A empresa também estuda um produto separado para financiar o segmento de classe média, que deve avançar depois do follow-on.
Por que o MCMV atrai fundos
A estratégia chega em um momento de forte expansão do programa. No primeiro semestre, foram contratadas 349 mil unidades, alta de 17% sobre o mesmo período do ano anterior. A criação da Faixa 4 ampliou o público do MCMV e alcançou uma parcela da classe média menos atendida pelo financiamento tradicional. Para a CIX, o mercado é grande o bastante para sustentar uma estratégia dedicada, e o fato de o programa ser conhecido pelo investidor de varejo facilita a distribuição do produto.
Fonseca avalia ainda que o resultado das eleições presidenciais não muda a tese: segundo ele, o MCMV é um programa enraizado e grande gerador de empregos, relevante em qualquer governo. A preocupação maior está no segmento de classe média, mais sensível aos juros altos.
