A proximidade da entrada em vigor da reforma tributária tem levado proprietários de imóveis a transferir o patrimônio aos herdeiros antes que a tributação das doações fique mais pesada. O motivo da pressa está nas mudanças no ITCMD, imposto estadual cobrado sobre heranças e doações, que deve sofrer aumento tanto nas alíquotas quanto na base de cálculo.
Cobrança progressiva passa a ser obrigatória
A principal mudança é que a reforma tornou obrigatória a cobrança progressiva do imposto em todos os estados, modelo que apenas parte deles já adotava. No Rio de Janeiro, por exemplo, a alíquota varia de 4% a 8%. Já estados como São Paulo e Minas Gerais ainda aplicam uma taxa única, independentemente do valor transmitido.
O prazo para antecipar a doação, porém, varia de estado para estado. Embora a reforma esteja prevista para começar a valer no início de 2027, o novo ITCMD depende da aprovação de cada assembleia legislativa.
Dois projetos em discussão em São Paulo
No estado paulista, há receio de que as regras mudem já no próximo ano. Tramitam dois projetos: o PL 7/2024, que prevê alíquotas progressivas de 2% a 8%, e o PL 409/2025, que propõe cobrança de 1% a 4%, mantendo o teto atual.
Fim da vantagem das holdings familiares
Quem mantém imóveis em holdings familiares em São Paulo também tem se antecipado ao fim de uma vantagem tributária que permite transferir as empresas aos filhos tendo como referência o preço de compra dos imóveis. Um apartamento adquirido por R$ 100 mil e hoje avaliado em R$ 1 milhão, por exemplo, ainda pode entrar na conta pelo valor original. Com as novas regras, o cálculo passará a considerar o valor atual dos bens, uma diferença que, segundo Alexandre Tadeu Navarro, sócio do Bicalho Navarro Advogados, pode pesar mais do que o aumento da alíquota.
Segundo Navarro, a Secretaria da Fazenda paulista já começou a exigir avaliações a preço de mercado em certas doações de cotas empresariais, mesmo sem alteração na lei estadual. A medida abriu uma disputa com contribuintes que ainda tentam usar o critério anterior. “Quem fez a doação no ano passado tem segurança jurídica, enquanto quem fez este ano tem uma boa briga. Mas ainda faltam alguns meses e isso pode ser melhor do que não fazer nada”, afirmou ao Metro Quadrado.
Recorde de escrituras de doação
Como a reforma foi aprovada em 2023, a corrida já havia ganhado força em 2025, quando o Brasil registrou 185.861 escrituras de doação de imóveis, maior número anual da série histórica do Colégio Notarial do Brasil e 6,5% acima de 2024. Desde 2020, o crescimento acumulado é de 59%.
Há ainda proprietários de outros estados mudando o domicílio fiscal para São Paulo para aproveitar as condições mais vantajosas, estratégia possível apenas na transferência de cotas de holdings, já que a doação direta de imóveis é tributada no estado onde o bem está localizado. “É uma oportunidade que a lei de São Paulo ainda oferece, que vários outros estados já não oferecem”, disse Hygoor Jorge, presidente da Comissão Nacional de Holdings e Gestão Patrimonial da OAB.
Ainda há tempo
Dos dois projetos em tramitação, o que mais preocupa Hygoor é o PL 7/2024, que eleva a alíquota máxima para 8%. Ainda assim, há margem para se antecipar: um eventual aumento aprovado neste ano só poderá entrar em vigor após 90 dias, e, se a aprovação ficar para 2027, a nova cobrança só poderá começar em 2028.
