O estoque de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) no país já ultrapassa a marca de R$ 260 bilhões. Criada há quase três décadas para diversificar as fontes de financiamento do setor imobiliário, essa modalidade de investimento ganhou espaço entre pessoas físicas e passou a financiar incorporadoras, loteadoras e outras empresas do segmento. Agora, começa a alcançar também projetos de menor porte por meio de plataformas de crowdfunding.
Origem do modelo
Até a década de 1990, o financiamento imobiliário brasileiro dependia majoritariamente dos recursos captados pela caderneta de poupança. Diante da redução da oferta de crédito, a Lei nº 9.514, de 1997, criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), instituindo os CRIs e regulamentando a atuação das companhias securitizadoras responsáveis por sua emissão. A legislação também trouxe a alienação fiduciária, garantia que facilitou a retomada de imóveis em casos de inadimplência e substituiu, em grande parte, a hipoteca.
Segundo Rodrigo de Abreu Pinto, presidente do Instituto Brasileiro de Finanças Digitais (IBFD) e da Comissão de Inovação e Mercado de Capitais da Abami, o SFI representou uma mudança estrutural ao criar mecanismos capazes de complementar o crédito bancário e aproximar investidores do financiamento imobiliário.
Como funciona um CRI
O CRI transforma pagamentos futuros de operações imobiliárias — como parcelas de compra de imóveis, aluguéis ou outros contratos do setor — em títulos disponíveis a investidores. A empresa cede esses recebíveis a uma securitizadora, que reúne os créditos e emite os certificados; os recursos captados junto aos investidores são repassados à empresa, e os pagamentos futuros dos devedores remuneram quem adquiriu os títulos.
De acordo com Rodrigo, a segurança jurídica foi decisiva para o amadurecimento do mercado, já que a separação entre os ativos que lastreiam cada emissão e o patrimônio da securitizadora protege o investidor e confere credibilidade às operações.
Isenção fiscal atraiu pessoas físicas
A isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos de CRIs para pessoas físicas, em vigor desde 2004, ajudou a ampliar a procura pelo produto — hoje, investidores individuais detêm a maior parte dos títulos em circulação.
Fábio Fazio, sócio da Pequod Investimentos, ressalta que, apesar de o produto se alinhar à preferência do investidor brasileiro por renda fixa, a decisão exige análise criteriosa: diferentemente de aplicações cobertas pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC), os CRIs carregam risco atrelado à qualidade dos recebíveis e das garantias de cada emissão — de forma que taxas muito altas costumam sinalizar riscos elevados.
Como investir
Os CRIs podem ser adquiridos por bancos, corretoras e plataformas de investimento autorizadas, seja na oferta inicial, seja no mercado secundário. O valor mínimo varia conforme a emissão, e a remuneração pode ser prefixada ou atrelada a indicadores como CDI, IPCA e IGP-M. Antes de investir, é fundamental avaliar taxa, prazo, calendário de pagamentos, qualidade dos créditos, capacidade de pagamento dos devedores e classificação de risco — já que a baixa liquidez desses títulos pode dificultar a venda antecipada sem perdas.
Crowdfunding amplia o acesso
Mudanças regulatórias também vêm facilitando o acesso a esse mercado. A Resolução CVM nº 60 organizou as regras para securitizadoras e operações de securitização, enquanto a Resolução CVM nº 88 modernizou as ofertas públicas de valores mobiliários. Nesse contexto, plataformas de crowdfunding de investimento começam a distribuir operações ligadas a CRIs, com captação de até R$ 15 milhões por ano e regras simplificadas — o que reduz custos e amplia o acesso de pequenas e médias empresas ao mercado de capitais.
Para o advogado Gustavo Carvalho, diretor Jurídico e de Operações da GCB Investimentos, a combinação entre regulação, tecnologia — como blockchain e tokenização — e novos canais de distribuição deve ampliar ainda mais o uso dos CRIs, permitindo que empresas de diferentes portes captem recursos com segurança e custos competitivos.
