Dois apartamentos vendidos recentemente em São Paulo saíram pelo mesmo valor, R$ 72 milhões cada. Um tem 750 m² e fica no Jardim Europa. O outro, de 715 m², está de frente para o Parque do Povo, no Itaim Bibi. Na conta por metro quadrado, o menor foi mais caro: R$ 100,7 mil, contra R$ 96 mil do maior.
A comparação integra um levantamento da MBRAS, imobiliária especializada em altíssimo padrão, que reuniu oito vendas concluídas de apartamentos entre 400 m² e 900 m² na capital paulista. Somadas, as transações chegam a R$ 500 milhões, com valores entre R$ 29 milhões e R$ 90 milhões. O preço por metro quadrado varia de R$ 70,8 mil a R$ 100,7 mil, diferença de cerca de 42% entre o negócio mais barato e o mais caro.
Segundo a MBRAS, todos os prédios ficam em terrenos com mais de 3.000 m² e oferecem academia, spa, sistemas de segurança, vagas de garagem e vista aberta para a cidade. A diferença de preço vem das particularidades de cada unidade, como localização, andar, distribuição dos ambientes e condições da negociação. Para Lucas Melo, CEO da MBRAS, a escolha nesse segmento vai além de metragem e acabamento: pesa a possibilidade de viver perto de parques, clubes, centros empresariais e serviços sem abrir mão de privacidade e espaço.
Jardim Europa concentra metade dos negócios
O bairro reúne quatro das oito transações, com média ponderada de cerca de R$ 91,3 mil por m². Entre as vendas, destacam-se:
- Uma cobertura de 900 m² no condomínio 106 Seridó, negociada por R$ 90 milhões (R$ 100 mil/m²), a de maior valor total do levantamento;
- Um apartamento de 750 m² no Edifício St. Paul, vendido por R$ 72 milhões (R$ 96 mil/m²);
- Uma unidade de 800 m² no Edifício Fábio Prado, por R$ 67 milhões (cerca de R$ 83,8 mil/m²);
- Um apartamento de 650 m² no Edifício ART, por R$ 54 milhões (cerca de R$ 83,1 mil/m²).
Parque do Povo tem o metro quadrado mais caro
O maior preço unitário foi registrado no Edifício HL 746, na Rua Horácio Lafer, no Itaim Bibi: R$ 100,7 mil por m². A região une a área verde do parque ao acesso ao eixo empresarial da Faria Lima. A MBRAS pondera, no entanto, que não é possível medir quanto da diferença em relação ao St. Paul se deve exclusivamente à vista ou à localização.
No Cidade Jardim, o maior não saiu mais barato
No Parque Cidade Jardim, da JHSF, um apartamento de 750 m² foi vendido por R$ 70 milhões (cerca de R$ 93,3 mil/m²), enquanto uma unidade de 400 m² saiu por R$ 29 milhões (R$ 72,5 mil/m²). A lógica é incomum: em outros segmentos, imóveis maiores costumam ter desconto proporcional no metro quadrado, mas aqui a unidade maior ficou cerca de 29% mais cara por m². No Edifício Reserva Cidade Jardim, ligado ao Fasano, uma unidade de 650 m² foi vendida por R$ 46 milhões (cerca de R$ 70,8 mil/m²), o menor preço unitário da lista. Na comparação com o apartamento de mesma metragem do Edifício ART, a diferença é de R$ 8 milhões.
Ofertas no mesmo patamar
Fora do levantamento, outros endereços disputam o mesmo público. Nos Jardins, o Edifício L’Essence, na Rua Haddock Lobo, tem uma unidade de 753 m² anunciada pela MBRAS por R$ 75 milhões (cerca de R$ 99,6 mil/m²). Por ser oferta, e não venda concluída, o valor ficou fora da comparação.
Discrição como valor
Segundo a MBRAS, grande parte das negociações acompanhadas pela empresa ocorre de forma reservada, sem divulgação dos imóveis nem da identidade dos compradores. O comportamento é associado ao conceito de stealth wealth, a “riqueza discreta”, em que pessoas de alto patrimônio preferem evitar exposição. Para esse público, exclusividade não significa necessariamente ostentação: privacidade, conveniência e uma rotina reservada podem pesar tanto quanto a infraestrutura do condomínio.
Mercado mais seletivo
O levantamento surge em um momento de freio no segmento. Dados da Brain Inteligência Estratégica mostram que as vendas de apartamentos de alto padrão e luxo na capital paulista caíram 39% no primeiro semestre de 2026 na comparação anual, enquanto os lançamentos recuaram 53%. Para a MBRAS, as oito vendas mostram que, nesse nível de preço, metragem e bairro não bastam para explicar o valor: posição do edifício, vista, planta, serviços no entorno e privacidade compõem o preço final.
As oito vendas analisadas
| Empreendimento | Região | Área | Valor | Preço/m² |
|---|---|---|---|---|
| Edifício HL 746 | Parque do Povo | 715 m² | R$ 72 mi | R$ 100,7 mil |
| 106 Seridó (cobertura) | Jardim Europa | 900 m² | R$ 90 mi | R$ 100 mil |
| Edifício St. Paul | Jardim Europa | 750 m² | R$ 72 mi | R$ 96 mil |
| Parque Cidade Jardim | Cidade Jardim | 750 m² | R$ 70 mi | R$ 93,3 mil |
| Edifício Fábio Prado | Jardim Europa | 800 m² | R$ 67 mi | R$ 83,8 mil |
| Edifício ART | Jardim Europa | 650 m² | R$ 54 mi | R$ 83,1 mil |
| Parque Cidade Jardim | Cidade Jardim | 400 m² | R$ 29 mi | R$ 72,5 mil |
| Reserva Cidade Jardim | Cidade Jardim | 650 m² | R$ 46 mi | R$ 70,8 mil |
Fonte: MBRAS. Valores por m² aproximados, calculados a partir dos preços de venda e das áreas privativas informados pela empresa.
